qua. dez 8th, 2021
 

Os J-REITs são produtos que usam fundos coletados de muitos investidores para comprar vários imóveis, como prédios de escritórios, instalações comerciais e condomínios, e distribuir a receita de aluguel e lucros comerciais aos investidores.

Iremos ensinar de forma simples e pratica o passo a passo para investir em J-REITs.

Utilizando uma linguagem simples e de fácil compreensão nosso curso foi pensado para todos os estrangeiros que gostariam de investir em J-REITs mesmo sem dominar o idioma japonês.

Vamos mostrar através de ferramentas simples como analisar os J-REITs identificando quais os pontos principais. Auxiliando o inicio dos seus investimentos de forma consciente, para proporcionar uma opção de rentabilidade através dessa modalidade de investimentos.

Ativo- J-REITs

Risco – Alto

Dificuldade- Média

Rentabilidade - Moderada

Capital Inicial - +- 100,000

  • Assista as aulas na sequencia apresentada. Para assistir as aulas clique sobre a aula desejada e inicie seus estudos.
Dica - Anote suas dúvidas e agente uma consulta com o professor responsável. Evite prosseguir caso possua muitas dúvidas.
  • As aulas possuem partes teóricas e práticas. Quando dominar a parte teórica e já possuir saldo em sua conta na corretora podemos iniciar o investimento no ativo estudado.
  • A metodologia aplicada nos cursos permite seu aprendizado aportando o mínimo de capital possível em cada ativo. Ao Proporcionar uma experiência de investimentos em vários ativos, cada um poderá montar sua carteira de ativos e aportar valores maiores.
  • Para quem é iniciante procure estudar bem a parte inicial de cada curso entendendo seus conceitos e princípios básicos (tanto a parte teórica como operacional).
  • O material de leitura serve de apoio as video aulas, utilize para a fixar os pontos importantes e ganhar velocidade na analise dos ativos, em conjunto com a planilha de analise .
  • Bons estudos e utilize nosso campo de consulta para tirar suas dúvidas.
  • J-REITs modulo básico

    1- O que são J-REITs?

    2 Quais tipos existem?

    3 Vantagens e Riscos

    4- Dividendos

    5 Como Analisar

    6 Planilha de analise

    7 Analise e Portifólio

    8 Plano de Investimento

    9 Bonus

    10 Parte operacional

    Aula Final

    Material de leitura

    O que são J-REITs?

    1- Como investir em J-REITs

    2- REITs

    3- Estrutura Simplificada dos J-REITs

    4- Diferenças J-REITS e FIIs(Brasil)

    Quais tipos existem?

    1- Quais tipos existem?

    2- J-REIT Especializado

    3- J-REIT múltiplos

    4- Categorias

    Vantagens e Riscos

    1- Principais vantagens

    2- Principais riscos

    Dividendos

    1- Distribuição dos dividendos

    2- Cadastro no Portal dos J-REITs

    Como Analisar

    1- ASPECTOS GEOGRÁFICOS e ADMISTRATIVOS

    2- ASPECTOS FINANCEIROS

    Planilha de analise

    1- Planilha

    2- Navegar no portal

    Plano de Investimento

    Bônus

    1- NOI-Net Operating Income

    2- Classificação de crédito

    3- Como podemos investir

    Parte operacional

    1- Ordem de Compra

    2- Ordem de venda

    3- Cancelar ordens Compra

    4- Cancelar ordens de Venda

    Final

    1- Dicas para iniciar

    2-Modelos de Portifólio

    1- Como investir em J-REITs.

    Vamos explicar o conceito dos J-REITs e quais são os elementos que compõem essa modalidade de investimento.

    Japan

    Real State

    Investiment

    Trust

    A sigla J-REITs foi criada para definir uma modalidade de investimento imobiliário fundamentando no mesmo princípio dos REITs americanos

    2- REIT

    Foram criados nos Estados Unidos na década de 1960, e são empresas que possuem imóveis. Sendo o REIT responsável pelo gerenciamento dos ativos, tendo como principal fonte de renda o recebimento de aluguéis e hipotecas. A participação do investidor é com capital, cabendo ao REIT a administração da propriedade.

    3- Estrutura Simplificada dos J-REITs

    1- Investidor investe seu capital adquirindo cotas dos J-REITs.

    2-Os J-REITs utlizam esse capital para comprar imóveis.

    3-Os J-REITs administra e gerencia os imóvies , recebendo os aluguéis

    4-90% dos lucros obtidos retornam ao investidor em forma de dividendos.

    No Brasil existe um tipo de investimento chamado de FIIs (Fundos de Investimentos Imobiliários) com caracteristicas similares aos J-REITs.

    A seguir vou explicar as suas diferenças, pois entender elas facilitará o processo de analise dos J-REITs.

    J-Reits

    Constituição e estrutura bem parecidas com empresas.

    Inúmeras propriedades Diversificação de ativos em vários seguimentos

    FIIs (Brasil) 

    Estrutura mais simples semelhante a Fundos de Investimentos.

    Poucos imóveis com mínima diversificação

    Dividendos

    Pagos uma ou duas vezes ao ano

    Dividendos

    Pagos mensalmente

    J-REITs

    Por possuir uma constituição e estrutura bem parecidas com empresas.

    Podemos comprar vender, e tomar empréstimos na aquisição de imovéis e propriedades.

    A seguir dois exemplos que mostram claramente a vantagem do J-REITs em relação aos FIIs.

    Exemplo 1-Usando alavancagem para impulsionar seu patrimônio.

    Compra de uma prédio comercial financiado com taxas de 1% ao ano.

    Após locação o imóvel tem uma rentabilidade de 5% ao ano. Proporcionando 4% de rentabilidade.

    Exemplo 2- Venda de propriedade com baixa rentabilidade, proporcionando queda temporária dos dividendos, mas por possuir outras propriedades o impacto será diluído, além de dispor de capital para aquisição de outro imóvel mais rentável, seja a vista seja a crédito.

    1- Quais tipos existem?

    Vamos explicar quais tipos de J-REITs existem.

    Quais categorias são divididas os imóveis investidos nos J-REITs.

    2- J-REIT Especializado.

    São aqueles que possuem um único tipo de imóvel.

    Por investir em somente um único tipo, torna a pesquisa de investimento relativamente fácil.

    Como exemplo em momentos com a economia em expansão, os edifícios de escritórios tendem a subir e ter um retorno mais alto.

    Por outro lado, imóves destinados a moradia tem menos impacto econômico e são mais populares entre os investidores que preferem estabilidade.

    3- J-REIT múltiplo

    O tipo múltiplo combina dois ou mais tipos de J-REITs com usos diferentes.

    Conseguindo dessa forma maior equilíbrio caso ocorra algum problema em um setor imobiliário.

    Por exemplo: Devido ao coronavírus o setor de hotéis tem sofrido com a baixa procura.

    Um J-REIT múltiplo pela diversificação dos ativos apresentará mais equilíbrio nessas situações. 

    4- Os J-REITs são divididos sem seis categorias de acordo com suas aplicações.

    ① Escritório

    – O mais comum dos investimentos em J-REITs.

    – Suscetível a flutuações econômicas.

    – Curto período de contrato.

    – A lucratividade é alta, mas instável.

    ② Instalações comerciais

    – Período longo de contrato .

    – Elevada estabilidade de lucro.

    – Caso o inquilino principal não renovar o contrato, pode ser difícil encontrar um novo inquilino. Por isso a capacidade das propriedades de atrair clientes afeta diretamente na avaliação J-REIT.

    ③ Habitação

    – Menos afetado pela economia.

    – Período de contrato longo.

    – Baixa rentabilidade, porém estável. Prevê-se que o aluguel de moradias gere lucros estáveis, porque há muitos residentes, independente da economia. Os aluguéis de imóveis para habitação permanecem praticamente inalterados há 30 anos.

    ④ Instalações logísticas

    – A expansão do mercado de vendas on-line.

    – Baixos custos de aquisição de imóveis.

    – Período de contrato longo.

    – Elevada estabilidade de lucro. Sua grande desvantagem vem da dificuldade em encontrar inquilinos, caso não ocorra renovação do contrato de locação.

    ⑤ Hotel

    – O aumento de turistas estrangeiros.

    – Depende do otimismo econômico.

    – Sazonal a estações climáticas e desastres naturais. São caracterizados por possuir os chamados aluguéis flutuantes, que variam de acordo com a ocupação do hotel.

    ⑥ Assistência médica

    – Casas de repouso com cobrança de aluguel.

    – Casas para idosos com serviços(Day care).

    – Instalações médicas como hospitais. As instalações de saúde são receitas de aluguel estáveis, devido a contratos de longo prazo com aluguéis fixos. Construídos em áreas onde os preços dos terrenos são mais baratos.

    Principais vantagens do J-REITs.

    1- Possibilidade de investir com pouco capital.

    2- A negociação realizada em bolsa de valores permite liquidez imediata.

    São negociados diretamente na bolsa de Tokyo, da mesma forma que ações das empresas listadas.

    Possuí liquidez imediata podendo ser resgatada no mesmo dia .

    3- Gerenciado por especialistas do setor imobilário.

    4- Permite diluição dos riscos com a montagem de portifólios diversificados.

    Principais riscos do J-REITs.

    1- Risco de crises no mercado .

    2- Risco de flutuação de taxa de juros.

    3- Riscos de terremotos, incêndios, desastres naturais.

    4- Risco de falência por má administração.

    5- Baixa taxa de locação.

    6- Risco de depreciação a longo prazo.

    1- Distribuição dos dividendos nos J-REITs

    A maior vantagem dos J-REITs é a estabilidade dos dividendos.

    O aluguel de imóveis compõem maior parte da sua receita e são recolhidos mensalmente portanto, a renda é estável.

    Os J-REITs não estão sujeitos a impostos coorporativos sobre o pagamento dos dividendos, cujo requisito e a distribuição de mais de 90% dos lucros .

    Por esse motivo, os investidores podem receber mais dividendos investindo em J-REITs do que quando comparado a uma empresa comum.

    2- Cadastro no Portal dos J-REITs

    Vamos agora ensinar como fazer o cadastro na plataforma dos J-REITs , será importante pois todos os elementos da analise dos Fundamentos Ecomônicos dos J-REITs serão obtidos através desse portal.

    Acesse http://www.japan-reit.com

    Utilizamos o tradutor em português para facilitar , você também fazê-lo tanto em japonês como em inglês.

    Daqui por diante vamos utilizar esse portal para, fazer pesquisas, procurar J-REITs , notícias e buscar dados atualizados.

    Tire um tempo para se acostumar com ele pois iremos utiliza-los com frequência daqui para frente.

    Nessa aula vamos dar início ao processo de analise dos J-REITs . Vamos separar essa analise em duas etapas

    1- ASPECTOS GEOGRÁFICOS e ADMISTRATIVOS

    2-ASPECTOS FINANCEIROS

    1 -ASPECTOS GEOGRÁFICOS e ADMISTRATIVOS

    Conhecer o tipo de imóvel é importante no estudo dos J-REITs, auxiliando tanto na seleção como na montagem do seu portifólios de ativos.

    – Tipo de imóvel.

    – Quantidade.

    Escolher ativos com boa quantidade e qualidade de imóveis torna o investimento mais seguro, caso aconteça de algumas unidades ficarem vagas ou precisarem ser negociadas.

    – Localização das propriedades.

    Imóveis em regiões com potencial de crescimento além gerar ganhos com aumento progressivos nos aluguéis rentabiliza também através da valorização imobiliária.

    – Principais cotistas que participam na administração J-REIT.

    Principais cotistas-Intituições financeiras trabalham com profissionais que visam sempre comprar e possuir melhores ativos em sua carteria, Um J-REIT possuir grandes investidores indica que tal investimento foi escolhido mediante a rígidos critérios de avaliação.

    2-ASPECTOS FINANCEIROS

    – DIVIDENDOS ENTRE 4 e 6% (ano) Dividend Yield 4~6%(ano)

    – NAV – Net Asset Value Valor de Mercado/Valor Patrimonial- inferior a 1 .

    – LTV – Loan To Value Nível de endividamento inferior a 50%

    DIVIDENDOS ENTRE 4% ~ 6% (ano) Dividend Yield 4%~6%(ano)

    Por ser um ativo com pouca valorização, os dividendos são a principal fonte de rentabilidade dos J-REITs.

    Procure escolher J-REITs que possuem rentabilidade entre 4% ~ 6% ao ano.

    Periodicamente são realizadas avalições nos ativos dos J-REITs ,  procure escolher J-REITs cujo o NAV é inferior a 1.0 permitindo ao investidor não adquirir um ativos com valor de mercado inferior ao valor real dos seus ativos.

    NAV – Net Asset Value Inferior a 1.0 .

    Exemplo 1- J-REITs com um NAV de 0.8 siginifica que o valor de mercado esta sendo negociado abaixo do seu valor real.

    A grosso modo significa que esse J-REIT possui um valor de mercado cerca de 20% mais barato do que seu valor real.

    2-J-REITs com um NAV de 1.5 possui um valor de mercado 50% maior que seu valor real.

    Nível de endividamento inferior a 50%

    O nível de endividamento de um J-REITs é um dos principais indicadores da sua saúde financeira.

    Através dele que conseguimos avaliar o quanto do seu patrimônio esta comprometido em financiamentos e qual seu potencial de risco na capitação de empréstimos bancários para aquisição de novas propiedades.

    Agora vamos utilizar os elementos que aprendemos na aula anterior e usar a plataforma dos J-REITs para descobrir aonde encontrar as informações necessárias para efetuar nossa analise .

    Para ajudar nessa analise criamos uma planilha para orgamizar sua busca, ganhando tempo e separando os J-REITs escolhidos.

    Agora vamos acessar o site e começar nossa analise. Para a aula de hoje escolhemos um dos J-REIT s mais procurados.

    Vamos passo a passo identificar os elementos que compõem nossa análise.

    8951 Nippon Building Fund Inc.

    Procure utilizar essa sequência para analisar vários J-REITs que investem em propriedades diferentes.

    Treinar essa analise é fundamental para montagem de portifólios e futuras tomadas de decisões na aquisição de J-REITs.

    Analise no mínimo um ou dois J-REITs de cada categoria.

    Crie pastas com cores e modelos diferentes para seus portífolios dividindo por categorias como, preço, dividendos etc.

    Procure diversificar o seu portifólio, permitindo assim criar uma carteira mais balaceada evitando escolher ativos do mesmo seguimento.

    Agora que já sabemos como analisar de forma básica os J-REITs vamos começar a montar um plano de investimento. Nele vamos identificar quais são pontos importantes que devem compor nosso plano de investimentos em J-REITs.

    Dicas de  Planejamento

    1- O investimentos em  J-REITs visam basicamente receber dividendos contínuos com Buy & Hold ( compre e segure). 

    O principal propósito do investimento em J-REIT não é para lucros com valorização, mas para ganhos na distribuição dos dividendos.

    Ter isso claro nos leva a dois pontos, o primeiro por se tratar de um investimento a longo prazo requer um maior cuidado na montagem da carteira.

    Segundo , pensar em valorização do ativo durante a analise ficaria em segundo a plano. 

    2- Selecione os j-reits dividindo por períodos.

    É importante durante a estruturação do portifólio não se concentrar em J-REITS com a mesma data de pagamento dos dividendos.

    Cada J-REIT, possui uma data diferente para pagamento dos dividendos.

    Combinar J-REITs com datas de fechamento diferentes, torna possível criação de um portfólio que permite receber dividendos mensalmente.

    3- O rendimento de dividendos de um J-REIT é em média de 4%. Aqueles com baixo rendimento de dividendos não são adequados para a estratégia.

    O objetivo de 4% é buscado para justificar um rendimento líquido de cerca de 3% após a cobrança de impostos.

    Por isso J-REITs com dividendos inferiores a 4% são menos atrativos a grandes investidores

    4- Procure j-reit que possuam volume de negociação no mercado superior a 100 bilhões de ienes.

    Se o volume de negociação de mercado for pequena, os investidores institucionais (bancos e fundos de investimentos) tendem a evitar esses j-reits dentro dos seus criterios de busca.

    Evitar problemas de liquidez e capacidade de comprar e vender.

    Quanto maior o volume de negociação, mais provável é que os preços do ativo se estabilizem devido ao fluxo de compra e venda.

    5- Evite alguns J-REITs específicos.

    Como J-REITs de instalações comerciais localizadas em áreas rurais e subúrbios.

    Cada vez a forma como compramos itens e produtos vem mudando, compras online ou shopping centers.

    Por esses motivos J-REITs específicos devem ser evitados pois o seu desempenho operacional e sofrerá redução e desvalorização a longo prazo.

    6- Percentual de NAV (Net Asset Value)

    O índice de NAV indica a relação entre seu valor de mercado dividido pelo valor dos imóveis pertencentes ao J-REITs

    Procurar J-REITs na faixa de NAV entre 0,7 e 1,2.

    7- LTV – Loan To Value Procure J-REITs com nível de endividamento inferior a 50%.

    Serve para avaliar o quanto do patrimônio esta comprometido em financiamentos e qual seu potencial de risco na capitação de empréstimos bancários.

    O nível de endividamento é calculado analisando o total das dívidas dividido pelo valor do patrimônio.

    8- Diversidade de propriedades

    Muitos J-REITs investem em uma ampla gama de propriedades, apenas evite aqueles com poucas propriedades.

    O Japão é um país com desastres naturais freqüentes, como tufões e terremotos.

    Os edifícios pertencentes a J-REITs são relativamente bem mantidos, e por isso não existe histórico de danos causados por tufões ou pequenos terremotos.

    Nessa aula aprenderemos mais dois indicadores de analise, completando dessa forma a nossa planilha.

    Vamos aprender também nessa aula como e quais são as formas de se investir em J-REITs.

    1- NOI-Net Operating Income

    Receita operacional líquida

    NOI é a quantidade de dinheiro que sobra depois do pagamento das despesas, excluindo-se aqui o pagamento de hipoteca e melhorias de capital.

    O NOI Yield é um índice que representa a lucratividade das propriedades .

    Quanto maior o percentual do NOI Yield, mais equilibrado se torna no J-reit.

    2- Classificação de crédito:

    Classificação de crédito e quando um terceiro avalista analisa os J-REITs levando em consideração suas condições financeiras, o setor etc., e avalia a saúde financeira do J-REITs .

    Em resumo é a facilidade com que o J-REIT tem de tomar conseguir financiamento.

    3- Como podemos investir em J-REITs

    Podemos investir em J-REITs de 3 formas principais.

    1-Negociando os J-REITs diretamente na bolsa de valores .

    2-Negociando Fundos de investimentos específicos em J-REITs listados na bolsa de valores conhecidos como ETFs.

    3-Negociando Fundos de investimentos em J-REITs que não estão listados na bolsa de valores.

    Para esse curso vamos focar na negociação direta nos J-REITs.

    A seguir vamos listar as diferenças entre essas modalidades.

    Os J-REITs, são ativos financeiros negociados diretamente na bolsa de valores de Tokyo.

    Por esse motivo somente poderá ser efetuado através de contas em corretoras de valores.

    E por isso possui liquidez imediata, tanto a aquisição como no resgate. 

    A variação do preço e semelhante aos das ações de empresas, ou seja o valor pode variar durante o período de funcionamento da Bolsa de Tokyo.

    Negociado como cotas inteiras , ou seja para aquisição dos J-REITs é necessário ter o valor respectivo disponível na conta da corretora.

    Na negociação direta em J-REITs poderemos usar todos os conteúdos aprendidos no curso.

    Fundos de Investimentos e EFTs por se tratarem de produtos financeiros diferentes, possuem analise e estratégias específicas, por esse motivo caso tenha interesse em aprender sobre Fundos de Investimentos no Japão, oferecemos um curso específico para esse ativo.

    1- Ordens de compra e venda somente serão cobradas taxas caso a operação seja efetuada.

    2-É necessário possuir saldo em conta para efetuar as ordens de compra.

    3-Procure estudar os kanjis de negociação para permitir o uso dos aplicativos da corretora.

    4-Como não são cobradas taxas, treine a parte operacional, colocando ordens de compra e cancelamento, evite somente fazer isso em horários que o mercado esta funcionando para evitar compras equivocadas.

    1- Dicas

    Procure J-REITs com essas caracteristicas

    1- J-REITs são investimentos de Buy & Hold, longo prazo

    2- Dividendos com rendimento médio de 4%.

    3- Volume de negociação a 100 bilhões de ienes.

    4- NAV entre 0,7 e 1,2.

    5- LTV – Loan To Value inferior a 50%

    6- Diversidade de propriedades

    7-NOI-Net Operating Income superior a 5%

    Não seja descuidado na escolha.

    Treine de forma constante a sua analise utilizando as ferramentas aprendidas no curso, aperfeiçoando elas para o sua prefêrencia e facilidade de uso.

    A planilha utilizada no curso pode ser uma importante estrutura para organizar seus portifólios de ativos.

    Importante não perca tempo analisando ativos ruins se concentre em ativos bons.

    J-REITs são considerados ativos caros com alta rendabilidade em dividendos, em média são necessários alguns milhões de ienes para se montar uma carteira com bons ativos.

    É importante ressaltar que não é recomendado investir todos os seus recursos somente em um tipo de investimento.

    2- Aqui no Japão existem várias formas de investimentos.

    Os J-REITs são umas das opções procuradas na montagem de carteiras balanceadas. 

    Porém não é recomendado, a montagem de carteiras de Investimentos somente com J-REITs, mais sim buscar balaceamentocom outros ativos disponíveis aqui no Japão

    Exemplos:

    Percebemos que em carteiras de investimentos com mais ativos, a participação dos J-REITs varia entre 10% até 35% .

    Mesmo nas opções mais agressivas sua participação não ultrapassa a 1/3 dos ativos.

    Utilize esses exemplos como formas de pensar seus investimentos, buscando aprender e conhecer sobre outros ativos.

    Encerramos assim o nosso curso .

    Acreditamos ter apresentado de forma simples e eficiente, componentes e elementos necessários para capacitá-los a iniciar os seus investimentos em J-REITs.

    Ficando o convite para aprender sobre outros investimentos, oferecidos dentro da nossa plataforma.

     

    Muito Obrigado!